主题：你知道小区广告你可以分钱吗？

野兔家族

发表于2008-06-02

我们竟然不知，小区广告我有权分钱？

你是否留意你所居住的住宅小区内的广告，这些广告是怎么进来的，它的收益有多少？你是否知道，你除了看与不看的权利，还有分享广告收入，或者驱逐这些广告的权利？

发现：
小区年广告收入可达30万！

小刘住在仙霞路路上虹康花苑内。最近小区的两个出入口各竖起了一块庞大的灯箱广告。广告的底部有一个装置，据物业工作人员介绍这是用来驱蚊的。小刘询问做这样一个广告可以赚多少钱。物业人员马上纠正小刘，这是广告公司为小区做公益事业，免费为居民安装的，广告是不收钱的。
小刘也是做广告的，以他的职业敏感，他并不认为这是公益广告，无非是用驱蚊作幌子抢先进入占领有利地形了。
他以计划发布户外广告的企业的名义，拨通了某广告公司的招商电话。其工作人员介绍说，根据广告形式、尺寸大小价格很多。每个电梯镜框广告的报价是800元-1000/月。2平米的灯箱广告报价在3000-5000元/月。
工作人员还介绍，电梯广告的价位总体上比广告宣传栏广告低，但其中也有奥妙，如果小区业主层次比较高，收费也会高一些；如果某部电梯涉及的楼层多，收费也会高一些；小区出入口的灯箱广告价格最高。小刘按此价格给自己小区的广告位做了下统计，发现一年的广告收入竟在30万元以上！

追问：
业主是否有权知道广告收入如何分配？

小刘随后走访了小区的物业部门。管理人员说，这是征得业主委员会同意的。小刘又拜访了小区的业主委员会主任，据他说，这是物业先斩后奏，擅自行为。小刘提出：这个灯箱广告太大了，每天进出都要看到实在影响视觉，我主张拆掉。主任马上说，这恐怕不行，因为物业已经和广告公司签订了合同，如果拆掉是需要赔偿违约金的。小刘说，物业公司怎么可以不征得业主同意和广告公司签订合同呢？主任应付说：后来我们业委会作了追认，同意了。小刘随即询问这个广告牌收入多少？主任忙说：不知道。小刘追问，不是已经签了合同了吗，你作为业委主任怎么会不知道？最后，小刘质问：我们业主是否有权提出反对？另外，小区这些年的广告收入我们业主是否有权知道是如何分配的？这位代表业主利益的主任竟说：你有什么意见可以直接去法院上诉。
小刘后来遇到几位居民，询问在他搬来之前是否看到过公布小区广告收入的分配。居民们没一个人说知道。更令小刘意外的是，他们都以为小区广告这是物业管的事，却不知道广告收入应该归业主所有。

观点：
业主权利不能忽视不管

曾代理过相关案件的律师表示，出租小区电梯和其他公共部位广告位的收入，眼下成了物业公司挣钱的一个主要来源，物业公司大都隐瞒了这笔收入，作为职工奖金私下分掉了，根本不向业主公开。按照2007年10月1日开始实施的《物权法》有关规定，业主所有权包括共有部分的使用权和收益权，共有部分的收益权是指如果共有部分被出租、出售而取得收益时，业主可以取得相应份额的利益所得。
按照《物权法》和《上海市物业管理条例》的规定，物业公司是为全体业主服务的，在小区的管理上更多的是服务权，说得通俗点，他们是业主雇用的佣人。业主对物业的服务不满意可以辞退。物业公司利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意。物业公司已经利用小区公共设施做广告、出租摊位经营所得利润，必须全部用在小区公共设备的维修或小区公用水电费，或让业主享受“零物业”。物业公司不得占用，或采用“飞过海”的手段隐瞒这笔钱，这样做是违法行为，业主可以拿起法律武器来保护自己的合法权益。而业主委员会如果采取不作为甚至对业主的意见采取不予理睬的态度，业主可以召集临时业主大会，罢免业主委员会，重新进行选举。

我们竟然不知：小区广告我有权分钱（续）

后来，小刘到物业要求查看那个所谓的驱蚊灯箱广告合同。物业经理起初不肯，说你无权看。小刘随即致电业委会主任，这位主任大人说他正在开会。小刘就请他会议结束后给他回电。
不到5分钟，小刘接到物业经理的来电，说合同已经准备好了，可以在他下班前去看。
小刘特地请假赶在物业公司下班前去看那份合同。发现与物业公司签订合同的乙方不是广告公司，而是一家“上海市卫生害虫防制公司”，合同条款中注明为驱蚊灯箱，回避“广告”二字，也未注明允许乙方可在灯箱上发布公告，以及广告收益的分配，只注明乙方支付物业电费一年1000元。合同期限为5年。
小刘当场对物业签订合同的程序以及合同内容提出异议。
第一，物业未经业主大会同意擅自签订涉及共用部位和业主利益的经营性合同，此举不合法。
第二，物业替合同方主张所谓的公益、非盈利理由（实际上乙方一块广告牌的收入为30000元以上），而不替业主主张利益（只收取1000元的电费），完全错失了物业应有的站位。业主有理由怀疑物业公司有不轨行为。
第三，此合同如果是经业委会集体同意，业委会全体成员应承担相应连带责任。如果是业委会个别人同意，其个人应全部承担相应连带责任。物业公司作为当事人需承担首要经济和法律责任。

第二天，小刘致电那家上海市卫生害虫防制公司，得知他们已将小区内的广告牌交给一家名为上海宏门广告公司代理。小刘随即从网上发现，这家公司曾于 2006年因安装灭蚊灯箱涉嫌侵犯知识产权引起诉讼，尽管法院以“被告宏门公司仿制的灭蚊灯箱的效果会明显弱于原告的专利灯箱”为由，判决原告败诉，但宏门公司与上海市卫生害虫防制公司联手策划的所谓为小区驱蚊的公益行动的真实目的也昭然若揭了。

小刘接下来准备向业主委员会提出质询。要求清理驱逐小区内的所有非法广告，并要求物业公司向全体业主公布以往所有广告收入的账目。

结论：
别人当我是居民，我要当自己是公民

小区是我们安居休息的地方，是躲避铺天盖地的商业广告唯一的宁静港湾。本人强烈反对在小区内出现任何广告，包括所谓的公益广告。要达到此目的，我认为应该多管齐下，方能奏效。
首先，广大业主要自我唤醒维权意识。许多业主只知道关心自己家门口以内的事，并不知道还是整个小区家园的主人，对家门口以外的事从不过问。即使被告知权益被损害侵犯也表现出无所谓的态度，这就给物业公司和业主委员会的暗箱操作、贪赃枉法打开了方便之门。
其次，物业公司和业主委员会要自觉提高知法守法意识，认清自己的地位和身份，不违规违法，不损害业主利益。
第三，广告公司应加强行业自律，不要抱着侥幸的心理，怂恿甚至买通物业和业委成员，从事违背道德和法律的勾当。
第四，有关部门也应尽快修订相关法律，杜绝漏洞，让不法分子无空子可钻，保护每一位业主的权益。

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