主题：中国持有房产成本：每年升值40万 仅需3000元维护
-
发表于2013-03-28
每年40万？有这么多吗？
-
发表于2013-03-28
王贵与安娜，您好！您所发的帖子“中国持有房产成本：每年升值40万 仅需3000元维护”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
每年40万？有这么多吗？
从持有成本来看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房产税，根据每年评估的租金乘以房产税率来计算。
目前房产税率为10%，但对自住住房有一定的优惠。按阶梯递进的税率计算，6000新元以内的免税；超过6000新元但不超过6.5万新元的那部分租金税率为4%；超过6.5万新元以上的租金税率为6%。
新加坡的住宅市场实际上分为相互独立运行的私宅市场和组屋市场。所谓组屋有点类似中国的“经济适用房”。整体地产市场虽然火热，但住宅价格，尤其是组屋价格，仍然在绝大多数人的承担范围内。
以一套月租金为2500新元的组屋计算，如果自住，则应缴纳房产税为每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金为4000新元的公寓，而且并非自住，则税率为10%，每年房产税为4800新元。
实际上当地居民接近八成住在组屋里，一家只能拥有一套组屋，但可以转售，即在不改变性质的情况下出售给合乎资格的其他买家。组屋的管理一般由各区的市镇理事会负责，新组屋在购买时也有一系列的杂费，如手续费及估价费、律师费等，但这些费用微乎其微。
相比而言，私宅由私人发展商开发，私宅的销售更多是市场化的，可以同时持有多套。从套数上看，私宅仅占住宅总量的24%，一般是有地住宅或较为高档的公寓。对私宅而言，则有根据套数阶梯递进的高额印花税。
记者了解到，新加坡最近两年也面临房价上涨过快的问题，无论是属于公共住房范畴的组屋，还是私人发展商开发的私宅，其价格都在2008年全球金融危机和经济危机之后，随着经济反弹而飙升。新加坡的私宅价格在2010年大涨18%，2011年虽然有所放缓，也涨了5.9%，2012年上涨了2.8%。
不过，在新加坡房地产价格飙升的背景下，新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税，最高达19%，2015年进一步提高到20%；同时提高自住住房的免税额度。
根据从2014年起生效的新规，一般住宅年租金不超过3万新元的部分税率为10%，在这之上的1.5万新元税率为11%，接下来每增加1.5万新元，税率增加2个百分点，直至超过9万的部分税率为19%。2015年起税率为奇数的部分再增加1个百分点。
这一新规被认为是降低普通住宅房产税，增加豪宅房产税。除了房产税，组屋和私宅都有物业管理费用，组屋管理费较低，而私宅管理费一般较高，为每个月数百新元。
为了抑制房价上涨过快，新加坡政府在今年1月初推出被称为“史上最严厉房地产调控”的措施，涉及政府组屋、私宅以及工业地产。除了首次置业的公民外，其他所有群体都在调控范围内，包括二次置业的公民、希望买房的拥有永久居留权的外籍人士和一般外国买家。外籍买家额外印花税调高至15%，永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税，第二套房及以上需缴纳10%；新加坡人第二套房及以上亦需缴纳10%。永久购买私宅要先卖掉组屋。此外，首付和贷款的限制也更加严格，尤其是第二和第三套以上的房产。